신탁

신탁법상의 신탁

신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다.(신탁법 제1조 2항)

명의신탁과의 차이점

명의신탁이란 당사자간의 신탁에 관한 채권계약에 의하여 신탁자가 실질적으로는 그의 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자에게 매매등의 형식으로 이전하여 두는 것을 말한다. 실질적으로는 자신의 소유이지만 다른 사람의 명의를 빌려 등기만 해두는 경우가 여기에 해당한다. 명의신탁의 경우 신탁자와 수탁자간의 내부관계에서는 신탁자가 부동산의 소유권을 가지면서 대외적으로는 수탁자가 완전한 소유자가 되는 관계에 있지만, 신탁법상의 신탁은 대외적으로는 물론, 위탁자와 수탁자간에도 수탁자가 소유권을 가지면서 수탁자는 위탁자에 대하여 신탁계약에 따른 의무를 부담한다는 점에 차이가 있다. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 의하여 명의신탁은 원칙적으로 무효이고, 다만 예외적으로 종중이나 부부간의 명의신탁, 상호명의신탁 등의 경우에만 유효성을 인정하고 있다.

신탁의 제한

  • 위법신탁의 금지
    신탁은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 사실을 목적으로 할 수 없고, 그 목적이 위법하거나 실현불가능한 때에는 무효이다. (신탁법 제5조)
  • 탈법신탁의 금지
    법령에 의하여 일정한 재산권을 향유할 수 없는 자는 수익자로서 그 권리를 가지는 것과 동일한 이익을 향수할 수 없다. (신탁법 제6조)
  • 소송신탁의 금지
    수탁자로 하여금 소송행위를 하게 하는 것을 주목적으로 하는 신탁은 무효이다.(신탁법 제7조)
  • 사해신탁의 금지
    채무자가 채권자를 해함을 알고 신탁을 설정한 경우에는 채권자는 수탁자가 선의일지라도 민법 제406조제1항의 취소 및 원상회복을 청구할 수 있다. (신탁법 제8조) 신탁재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없다는 점을 악용하여 채무초과 상태에서 자신의 부동산을 제3자에게 신탁하여 강제집행을 면하려는 경우 사해신탁에 해당되며 채권자취소소송의 대상이 된다.

신탁재산의 특성

  • 독립성
    수탁자는 위탁자와 체결한 신탁계약에서 정한 목적에 따라 신탁재산을 관리해야 하며, 수탁자의 고유재산과 분리하여 별도관리하여야 한다. 재단법인의 재산이 특유한 설립목적을 위해 출연된 목적재산인 것과 비슷하게, 신탁재산도 신탁목적에 부합하게 신탁재산을 관리·처분되는 독립성있는 재산이다.

    ※ 신탁법상 신탁재산의 독립성에 관한 규정

    상계금지(제20조), 수탁자의 파산과 신탁재산(제22조), 신탁재산의 불혼동(제23조), 부합, 혼화, 가공(제24조), 신탁재산의 독립성(제25조), 수탁자의 신탁사무처리의무(제28조), 수탁자의 이익향수금지(제29조), 수탁자의 분별관리의무(제30조), 수탁자의 권리취득의 제한(제31조)

  • 물상대위성
    신탁재산의 관리·처분·멸실·훼손기타의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다. 신탁재산을 임대하여 얻게되는 임대수익이나 신탁재산을 처분하여 수탁자가 보유한 처분대금, 신탁부동산이 수용되어 받게 된 토지수용보상금 등은 형태가 변하더라도 모두 신탁재산에 속하게 된다(신탁법 제19조)
  • 강제집행의 금지
    신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없다. 단, 신탁전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 예외이다. 이 규정에 위반하여 행한 강제집행 또는 경매에 대하여는 위탁자, 그 상속인, 수익자 및 수탁자는 이의를 신청할 수 있다.(신탁법 제21조)

등기신청인

신탁으로 인한 소유권이전등기는 위탁자를 등기의무자로, 수탁자를 등기권리자로 하여 공동신청한다. 등기신청을 법무사에 위임하는 경우에도 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 위임하여야 한다.

  • 위탁자의 자격에는 제한이 없다. 자연인이든 법인이든 위탁자가 될 수 있다.
  • 자연인 중 미성년자, 금치산자, 한정치산자 및 파산선고를 받은 자는 수탁자가 될 수 없고(신탁법 제10조), 아울러, 영리회사는 신탁을 업으로 하는 경우가 아니면 수탁자가 될 수 없는 제한도 받게 되며, 나아가 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(종래는 신탁업법)에 의한 규제도 받게 된다.(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제6조 1항 6호)

신청방법

신탁으로 인한 소유권이전등기와 신탁의 등기를 동일한 절차에 의하여 동일한 서면으로 동시에 신청하여야 한다.(부동산등기법 제120조 1항)

등기신청시 첨부서면
신탁원부
  • ① 위탁자의 성명, 주소 ② 수탁자의 성명, 주소 ③ 수익자의 성명, 주소 ④ 신탁관리인의 성명, 주소 ⑤ 신탁조항 을 기재한 신탁원부를 제출하여야 한다.
  • 여러 부동산을 하나의 신청서에 일괄신청하였더라도 신탁원부는 부동산마다 각각 별개의 신탁원부를 만들어서 제출하여야 한다.
등기원인증서 신탁계약서 :신탁으로 인한 소유권이전등기는 등기원인이 '신탁’이므로 신탁행위가 있었음을 증명하는 신탁계약서 등을 제출하여야 한다.
주무관청의 허가서 공인신탁을 인수하고자 하는 경우 수탁자는 주무관청의 허가를 얻어야 하며 (신탁법 제66조), 등기신청시 주무관청의 허가서를 첨부해야 한다. 공익신탁이란 학술, 종교, 제사, 자선, 기예 기타 공익을 목적으로 하는 신탁을 말한다.(신탁법 제65조)
공과금 등
항목 납부기준
등록세
  • 소유권이전등기 : 비과세(형식적인 소유권취득 -지방세법 128조 1항)
  • 신탁등기 : 부동산 매건당 3,000원
인지세 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기신청서에 첨부하는 신탁계약서는 대가성 있는 소유권이전에 관한 증서로 볼 수 없으므로 인지세법에서 정하는 인지를 첩부할 필요가 없음
국민주택채권 주택법시행령 17① 별표3의2 부표23 가. 에 의거 면제
등기완료 후 등기부에 기재되는 사항

신탁으로 인한 소유권이전등기가 완료되면 등기부의 갑구(甲區)란 다음 사항들이 등기부에 기재된다.

  • 순위번호 : 같은 갑구(甲區)내에서의 순위를 정할 때 쓰임. 특히 가압류나 가처분 또는 가등기를 소유권이전등기과 순위비교를 할때 유용함.
  • 등기의 목적 : 일부 소유지분만 이전하는 경우 '소유권일부이전'이라 기재되고, 소유권전부를 이전하는 경우 그냥 '소유권이전'이라 기재됨. 공유지분 중 일부를 이전하는 경우 '4번 이갑녀 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1)이전' 이라는 식으로 기재됨.
  • 접수일자와 접수번호 : 등기신청을 등기소에 접수한 날짜와 접수시점의 일련번호인데, 소유권이외의 사항을 기록한 을구(乙區)란의 권리와 순위를 비교할 때 쓰임. 접수일자와 접수번호가 빠르면 순위가 빠름.
  • 등기의 원인과 그 연월일 : 소유권이전등기를 하게된 원인이 되는 것으로, 신탁으로 부동산을 취득하였으므로 '신탁'이 원인이고, 신탁계약 체결일자가 원인일자가 됨.
  • 등기권리자 및 기타사항 :

    1. 수탁자의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재됨.
    2. 신탁등기 : 권리자 및 기타사항난의 소유권이전등기사항 밑에 부기하는 형식으로 신탁등기를 하게 된다. 신탁유형에 ‘신탁’이라 기재되고 신탁원부의 번호가 기재된다. 등기부는 간단명료하게 권리관계를 공시하려는 원칙을 가지고 있기 때문에 분량이 많은 신탁원부는 등기용지에 함께 기재하지 않고 별도의 신탁원부철에 편철하고, 신탁원부 번호로 연결되도록 기재하게 된다. 별도로 편철되어 있어도 신탁원부는 등기부의 일부로 보며 그 기재는 등기로 본다.(부동산등기법 제124조 2항) 권리관계 공시의 측면에서 볼 때 신탁등기가 되어 있다는 것은, 당해 부동산이 수탁자의 고유재산에서 분리되어 신탁계약에 따라 별도로 관리되는 신탁재산이며, 그 구체적인 내용을 알고 싶으면 신탁원부를 참고하라고 공시하는 역할을 한다. 소유권은 부동산을 사용·수익·처분하는 완전한 권리이지만 사용권을 제한하는 전세권등기나 처분권을 제한하는 근저당권이 설정되어 있다면 소유권은 전세권이나 근저당권에 의하여 제한을 받게 된다. 마찬가지로 신탁등기가 되어 있으면 신탁계약에 의하여 수탁자의 사용·수익·처분은 제한을 받게 된다.

[ 등기부 기재 사례 ]

【갑구】( 소유권에 관한 사항 )
순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항
3 소유권이전 2006년3월5일
제 3500 호
2006년3월3일
신탁
수탁자  주식회사한국토지신탁
    110111-1258220
    서울 강남구 역삼동 702-2
 신탁
 신탁원부 제 156 호
[신탁원부 - 2006년 신탁원부 제156호]
1 위탁자의 성명·주소 이삼남
서울 강남구 대치동 1004
2 수탁자의 성명·주소 주식회사 한국토지신탁
서울 강남구 역삼동 702-2
3 수익자의 성명·주소 이삼남
서울 강남구 대치동 1004
4 신탁관리인의 성명·주소
5 신탁조항 위탁자 이삼남(이하 "갑"이라 함)는(은) 별첨1 소 유부동산(이하 「신탁부동산」이라 함)을 처분하기 위하여 주식회사 한국토지신탁(이하 "을"이라 함)과 다음과 같이 부동산 처분신탁계약(이하 「본 계약」이라 함)을 체결하기로 한다.
제1조【신탁의 목적】 이 신탁의 목적은 "을"이 신탁부동산의 등기명의를 보존, 관리하고 이를 처분하여 그 처분대금을 위탁자에게 교부하는 업무를 행하는 것을 목적으로 한다.
제2조【수익자】① 본 계약에 있어서의 수익자는 위탁자로 한다.
② "갑"은 "을"의 승락을 얻어 수익자를 새로 지정하거나 변경할 수 있다. 그러나 그 권리는 "갑"에게 전속되며, 상속되지 아니한다.
③ "갑"이 본인 이외의 자를 수익자로 지정할 경우 필요한 때에는 수익자의 동의를 얻어야 한다.
(.................................................)
변경란 변경란