매매

매매란 ?

부동산 매매는 당사자일방이 부동산의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 매매대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약이다.(민법 제563조) 대가를 지급하기 때문에 유상계약이고, 매도인과 매수인 양측이 의무를 부담하기 때문에 쌍무계약이다.

매매계약

매매의 정의에서와 같이 '부동산의 소유권이전'과 '매매대금의 지급'이 매매계약의 필수요소이다. 따라서 매매계약을 체결할 때는 어느 부동산에 대한 소유권이전을 약정하는 것인지를 명확히 하여야 하고 그에 대한 대가로 매매대금을 얼마로 하여 어떻게 지급할 것인지를 명확히 하여야 한다. 그외에 계약에 있어 일반적으로 적용되는 내용을 계약서에 명시하게 된다.

[ 매매계약서에 포함되는 내용 ]

부동산의 표시
  • 토지 : 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적을 기재
  • 건물 : 소재지, 지번, 구조, 면적을 기재
  • 집합건물 : 소재지, 지번, (건물명칭), 호수, 대지권의 표시를 기재
  • * 집합건물이란 아파트, 연립, 다세대 등 1동의 건물의 일부이지만 구조나 이용형태가 독립되어 있어서 거래의 대상이 될 수 있는 것으로 등기부상으로는 '집합건물'로 등기된다.
    * 소유권전부가 아니라 일부 지분만 이전하는 경우 지분표시를 할 수 있다.

매매대금 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하고 잔금은 계약일로부터 1개월 후 중도금은 그 중간시점으로 해서 약정하는 것이 관례이다.
계약당사자

매도인과 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하고 날인한다.

당사자가 미성년자, 금치산자, 한정치산자 등 법적으로 계약을 할 수 없는 사람(행위무능력자)인 경우에는 행위무능력자 본인의 표시와 더불어 법정대리인의 성명, 주소를 기재하고 법정대리인이 날인한다. 남편명의의 부동산을 부인이 매매계약체결하는 경우처럼 임의대리인이 매매계약을 체결하는 경우에도 같은 방식으로 계약서를 작성한다.

기타
  • 해약금 조항 : 매매의 당사자일방이 계약당시에 계약금 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 하는 약정
  • 매도인의 담보책임에 관한 조항 : 부동산이나 소유권에 하자가 있는 경우의 처리에 관한 조항
  • 계약해제에 관한 조항 : 어느 일방이 의무를 이행하지 않은 경우에 대비한 조항
매매관련 부대절차
  • 부동산거래계약신고 : 부동산매매계약을 체결한 때에는 부동산의 실제거래가격 등을 거래계약 체결일부터 60일 이내에 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하여 한다.
  • 주택거래신고 : 주택거래신고지역내에서 신고대상면적 이상인 주택을 거래한 경우 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하여야 한다.
  • 토지거래허가 : 토지거래허가구역내의 토지를 매매하려는 경우 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 허가를 받아야 한다.
  • 외국인토지취득신고ㆍ허가 : 외국인이 대한민국안의 토지를 취득하는 계약을 체결한 경우에는 계약체결일부터 60일 이내에 시·군·구청에 신고하여야 한다. 군사기지 기타 일정한 지역내의 토지는 사전허가를 받아야 한다.
등기신청인

매도인이 등기의무자로, 매수인이 등기권리자로 공동신청한다. 매도인이 여러사람이고 매수인도 여러 사람인 경우에는 매수인별로 또는 매도인별로 신청한다. 에를 들어 매도인이 2명이고 매수인이 2명 이라면 매수인을 기준으로 하여 2건으로 신청서를 작성한다.

부동산 중 특정된 일부만에 대한 소유권이전등기

부동산의 물리적 일부에 대한 이전등기를 신청하려면 먼저 시·군·구청에서 그 부동산을 분할(토지의 경우)하거나 구분(건물의 경우)하는 절차를 밟은 후한 후, 분필등기 또는 구분등기를 를 하고 나서 소유권이전등기를 신청해야 한다.

등기완료후 등기부에 기재되는 사항
유권이전등기완료되면 등기부의 갑구(甲區)란 다음 사항들이 등기부에 기재된다.
  • 순위번호 : 같은 갑구(甲區)내에서의 순위를 정할 때 쓰입니다. 특히 가압류나 가처분 또는 가등기를 소유권이전등기과 순위비교를 할때 유용하다.
  • 등기의 목적 : 일부 소유지분만 이전하는 경우 '소유권일부이전'이라 기재되고, 소유권전부를 이전하는 경우 그냥 '소유권이전'이라 기재된다. 공유지분 중 일부를 이전하는 경우 '4번 이갑녀 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1)이전' 이라는 식으로 기재된다.
  • 접수일자와 접수번호 : 등기신청을 등기소에 접수한 날짜와 접수시점의 일련번호
  • 등기의 원인과 그 연월일 : 소유권이전등기를 하게된 원인이 되는 것으로, 매매로 부동산을 취득하였으므로 '매매'가 원인이고, 매매계약 체결일자가 원인일자가 된다.
  • 소유자의 성명, 주민등록번호, 주소 : 지분을 이전받았으면 '공유자'로 기재된다.
  • 이전받은 지분 : 소유권전부가 아닌 일부 지분만 이전받는 경우에는 지분(예:2분의 1)이 기재된다. 지분이 표시되어 있지 않으면 소유권전부를 이전받은 것이다.
  • 거래가액 : 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 부동산실거래가가 기재되고, 부동산이 여러 개인 경우에는 매매목록에 일괄해서 기재한다.

[ 등기부 기재 사례 ]

【갑구】( 소유권에 관한 사항 )
순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항
3 소유권이전 2008년 11월 12일
제 12581 호
2008년 12월 14일
매매
소유자 허삼남
540622-1000878
경기도 화성시 반송동 222
거래가액 : 금 211,000,000 원
4 소유권일부이전 2009년 1월 30일
제 589 호
2008년 12월 30일
매매
공유자 지분 2분의 1
이갑녀
540622-200567
경기도 수원시 인계동 123-4
거래가액 : 금 102,000,000 원
5 4번 이갑녀 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1)이전 2009년 4월 24일
제 2658 호
2009년 3월 24일
매매
공유자 지분 4분의 1
홍길동
580724-1007287
경기도 용인시 수지구 풍덕천종 678
거래가액 : 금 56,000,000 원