부동산등기 일반

부동산등기란
부동산등기란 부동산등기부라고 불리는 공적 장부에 등기사항을 기재하는 것 또는 그 기재 자체를 말한다. 이러한 공적 장부를 부동산등기부라 하며, 등기사항이란 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적, 구조 등과 같은 부동산의 현황과 권리의 설정, 보존, 이전, 변경과 같은 권리관계에 관한 것으로 부동산등기법에서 정한 것을 말한다.
부동산등기의 기능
토지나 건물이라는 부동산은 물리적으로 존재하고 감각으로 지각할 수 있다. 그러나 부동산에 대한 소유권, 전세권, 저당권 등의 권리는 관념적으로 존재한다. 예컨대, 소유권은 건물을 배타적 독점적으로 사용수익할 수 있는 권리라고 정의되고 이는 관념적 형태로만 존재한다. 이러한 관념적 형태로 존재하는 권리가 누구에게 속하고, 그 변동내용은 무엇인지를 누구나 알 수 있게 공시(公示)하여 실효성있게 권리를 행사할 수 있도록 하고 분쟁을 방지하는 기능을 하는 것이 부동산등기부라고 할 수 있다.
등기사항
부동산등기는 부동산에 관한 권리관계를 신속하고 간단명료하게 공시하여야 하므로 모든 권리관계를 등기하여 공시하지 않고 부동산등기법에서 정하고 있는 사항만을 등기할 수 있다.
  • 등기할 사항인 물건
    등기할 사항인 물건은 토지와 건물이다.
  • 등기할 사항인 권리
    소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 부동산임차권, 부동산환매권을 부동산등기법상 등기할 권리로 정하고 있다.
  • 등기할 사항인 권리변동
    부동산등기는 위와 같은 권리의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸을 공시한다.
    • 설정 : 당사자간의 계약에 의하여 전세권, 근저당권 같은 소유권 이외의 권리를 창설하는 것을 말하며, 설정등기가 되면 소유권이 제한을 받게 된다.(근저당권설정, 전세권설정 등)
    • 보존 : 등기가 되어 있지 않는 토지나 건물의 소유권을 최초로 등기부에 기재하는 것
    • 이전 : 소유권 또는 소유권 이외의 권리의 주체가 변경되어 종전에 어떤 사람에게 속하였던 권리가 다른 사람에게 속하게 되는 것 (소유권이전, 전세권이전, 근저당권이전 등)
    • 변경 : 소유권 또는 소유권 이외의 권리내용 바뀌는 것(근저당권의 채권최고액이 변경되거나 전세기간이 연장되거나 하는 경우 등)
    • 처분의 제한 : 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 소유권 기타 권리의 처분을 제한하는 경우
    • 소멸 : 소유권 기타 권리가 없어지게 되는 경우(소유권말소, 전세권말소, 근저당권말소 등)
부동산등기의 효력
  • 부동산물권변동의 효력 : 소유권, 전세권, 저당권 등 물권은 부동산등기를 하여야 효력이 생기는데 이를 물권변동의 효력이라 한다. 따라서 매매계약을 체결하고 잔금까지 지급하였다 하더라도 소유권이전등기를 하지 않는 한 소유권을 취득 하지 못한 것이 된다.
  • 대항력 : 등기를 함으로써 제3자에게 대항 또는 주장할 수 있는 효력이 생긴다.
  • 순위확정의 효력 : 동일한 부동산에 대한 권리의 순위는 등기를 접수한 순위에 의한다.
  • 추정력 : 등기가 되어 있다면 그 등기는 적법하게 이루어 졌고 그 등기와 같은 실제의 권리관계가 존재하는 것으로 추정된다.
법률의 규정에 의한 물권변동
소유권, 전세권, 저당권 등 물권은 등기를 하여야 효력이 있지만, 예외적으로 상속, 토지수용, 판결, 경매로 인한 소유권 기타 권리의 취득은 법률의 규정에 의하여 권리가 변동되기 때문에 등기를 하지 않더라도 물권변동의 효력이 있다. 예컨대, 피상속인 사망한 후 상속인이 상속등기를 하지 않고 있다하더라도 피상속인이 사망한 때에 상속인은 법률의 규정에 의하여 자동으로 소유권을 취득하게 되는 경우가 이에 해당하낟. 다만, 부동산을 처분하려면 먼저 상속등기를 하여야 한다.