공유물분할

공유란 ?

하나의 물건을 2인 이상의 여러 사람이 공동으로 소유하는 것을 공동소유라고 한다. 그리고 공동소유는 소유자인 여러사람이 어떤 형태로 결합되어 있는지에 따라 공유(共有), 합유(조합의 소유형태), 총유(종중, 교회 등의 소유형태)로 구분한다. 그 중 공유는 여러 사람이 아무런 공동의 목적없이 단순이 2인 이상이 소유하는 형태를 말하며, 물건이 ‘지분’에 의하여 여러 사람의 소유로 되어 있는 것을 말한다.(민법 제262조)

공유물분할이란 ?

여러 사람이 공유하고 있는 물건에 대하여 공유자가 가지고 있는 ‘지분’이라는 것은 물건 ‘전체’에 대한 관념적인 비율을 의미한다. 관념적인 비율이기 때문에 특정부분만을 독점해서 지배할 수 없다. 그러나 공유물분할을 하게 되면 물건을 실제로 나누어 어느 공유자가 혼자 독점적으로 사용,수익,처분할 수 있게 된다. 예컨대, 갑과 을이 공유하는 1번지 토지가 있다면 1번지 토지를 1번지와 1-1번지로 지적도상에 경계선을 긋고 토지대장을 새로이 만들어 1번지는 갑의 단독소유로 하고 1-1번지는 을의 소유로 만드는 것이 공유물분할이다.(현물분할)

공유물분할의 방법

공유자들의 협의에 의한 분할과 재판에 의한 분할 2가지 방법이 있다.

협의에 의한 분할

공유물 분할은 우선 공유자들간의 협의에 의하여 정하는데, 3가지 방법이 있다.

  1. 현물분할 : 부동산에 경계선을 긋고 분할된 각 부분을 각 공유자가 나누어 갖는 방법. 분할등기를 선행한 후 공유물분할로 인한 소유권이전등기를 하게 된다.
  2. 대금분할 : 공유 부동산을 매각하여 그 대금을 나누어 갖는 방법. 이경우는 공유물분할로 인한 소유권이전등기를 하는 것이 아니며 공유자와 제3의 매수인간의 매매로 인한 소유권이전등기만 하면 된다.
  3. 가격배상 : 공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분을 양도받고 그 대금을 지급하여 단독소유가 되는 방법. 어느 공유자의 지분을 다른 공유자에게 지분을 양도하는 결과가 되며, 양도의 내용에 따라 지분의 매매나 지분의 증여 등의 실질을 지닌 거래가 된다.
재판에 의한 분할 분할의 방법에 관하여 공유자간에 협의가 이루어지지 않으면 공유자 중 일부 사람이 나머지 공유자 전원을 상대로 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 이 때 법원은 당사자의 신청에 구속받지 않고 합리적인 방법으로 분할방법을 정하게 되는데, 이러한 소송을 공유물분할소송이라 한다.

※ 보통 공유자들의 협의에 의한 분할이 많이 이루어지는데, 이 때 공유자들 ‘전원’이 협의참여해야 하고, 공유물분할로 인한 소유권이전등기를 할 때에도 공유자 전원이 공유물분할계약서에 날인하고 전원의 인감증명서를 첨부해야만 한다.

공유물분할후의 법률관계

공유물분할로 인하여 공유관계가 끝나게 된다. 현물분할한 경우에는 지분을 교환한 것으로, 가격배상한 경우에는 지분을 매매한 것으로 법률관계를 파악하게 되며, 각 공유자는 다른 공유자가 분할에 의하여 취득한 물건이나 부분에 관하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임을 지게 된다.(민법 제270조)

등기신청인
  • 현물분할의 경우

    분할 후 부동산을 취득하는 공유자별로 신청하되, 취득하는 공유자를 등기권리자로, 나머지 공유자를 등기의무자로 하여 공동으로 신청한다. 법무사에게 등기신청을 위임할 때도 등기의무자와 등기권리자가 함께 위임하여야 한다.

  • 가격배상의 경우

    소유자로 남게되는 공유자를 등기권리자로, 공유관계에서 이탈하는 공유자를 등기의무자로 하여 공동으로 신청한다. 법무사에게 등기신청을 위임할 때도 등기의무자와 등기권리자가 함께 위임하여야 한다.

  • 공유물분할 소송의 경우

    공유물분할 판결이 확정되면 공유자는 판결에서 정한 부분을 각각 취득하게 되므로 그 소송에서 누가 원고이고 누가 피고이든 관계없이 각각 공유물분할로 인한 소유권이전등기신청을 단독으로 할 수 있다. 법무사에게 등기신청을 위임할 때도 공유물 분할 소송의 원·피고 중 일방이 단독으로 위임할 수 있다.

공과금 등
항목 납부기준
등록세 등록세는 부동산가액(토지는 개별공시지가, 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격)의 0.3%이다. 공유물분할로 인하여 취득하는 면적이 종전의 지분면적을 초과한다면 초과하는 부분에 대하여는 유상으로 보아 주택은 1%, 토지는 2%, 주택과 토지외의 부동산은 2%의 등록세가 부과된다.
국민주택채권 공유물분할로 취득하는 부동산의 면적이 종전의 지분면적과 같거나 미달하는 경우에는 국민주택채권을 매입하지 않지만, 공유물분할로 인하여 취득하는 면적이 종전의 지분면적을 초과한다면 초과하는 부분에 대하여는 국민주택채권을 매입하여야 한다.
취득세 공유물분할로 취득하는 부동산의 면적이 종전의 지분면적과 같거나 미달하는 경우에는 취득세가 부과되지 않지만, 공유물분할로 인하여 취득하는 면적이 종전의 지분면적을 초과한다면 초과하는 부분에 대하여는 취득세가 부과된다.
등기완료 후 등기부에 기재되는 사항
공유물분할로 인한 소유권이전등기가 완료되면 등기부의 갑구(甲區)란 다음 사항들이 등기부에 기재된다.
  • 순위번호 : 같은 갑구(甲區)내에서의 순위를 정할 때 쓰인다. 특히 가압류나 가처분 또는 가등기와 소유권이전등기과 순위비교를 할때 유용하다.
  • 등기의 목적 : 부동산을 취득하는 공유자를 제외한 나머지 공유자의 지분을 이전하는 형태로 등기되므로, "2번 공유자 이일남 지분전부(3분의1), 2번 이이남 지분전부(3분의 1) 이전" 이라는 식으로 기재된다.
  • 접수일자와 접수번호 : 등기신청을 등기소에 접수한 날짜와 접수시점의 일련번호인데, 소유권이외의 사항을 기록한 을구(乙區)란의 권리와 순위를 비교할 때 쓰인다. 접수일자와 접수번호가 빠르면 순위가 빠른 것이다.
  • 등기의 원인과 그 연월일 : 등기원인은 '공유물분할'이라 기재되고, 그 연월일은 협의에 의한 분할의 경우 공유물분할계약체결일이 된다. 재판에 의한 분할의 경우 등기원인은 '확정판결'이고, 등기원인일은 확정판결의 선고일기재된다.
  • 등기권리자 및 기타사항 : 공유물분할로 당해 부동산의 지분을 취득한 공유자가 취득한 취득한 지분과 그의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재됩니다. 공유물분할로 단독소유가 된 경우 소유자로 기재된다.
  • [ 등기부 기재 사례 ]

    【갑구】( 소유권에 관한 사항 )
    순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항
    2 소유권이전 2006년 6월 5일
    제 3500 호
    2006년 5월 4일
    상속
    공유자
     지분 3분의 1
      이일남
        540622-1000878
        경기도 수원시 영통구 매탄동 222
     지분 3분의 1
      이이남
        580530-1000878
        경기도 수원시 영통구 영통동 121
     지분 3분의 1
      이삼남
        601112-1000878
        경기도 수원시 장안구 송죽동 456
    3 2번 공유자 이일남 지분전부(3분의 1), 2번 공유자 이이남 지분전부(3분의 1)이전 2008년 7월 5일
    제 2045 호
    2008년 7월 3일
    공유물분할
    소유자
       이삼남
        601112-1000878
        경기도 수원시 장안구 송죽동 456